房地产商hold不住了北京滞销楼盘向2万元下探

二坝论坛 · 发表于 2011-9-16 11:34:49

如今不仅高价房难以成交，此前颇受追捧的中低价位住房也开始面临滞销的窘境。单价2万元以下的新开楼盘，签约率从去年的70%降至51.3%，销售压力随库存增加逐渐显现。
今年调控后，市场成交量急剧萎缩，购房需求明显减少，滞销项目从高价房逐渐蔓延到中低价位住宅。据“链家地产”市场研究部统计，今年2万元以下低价项目销售速度明显放缓，库存量大幅增加。截至9月14 日，2011年，北京有成交的单价2万元以下新开期房项目一共有58个，总供应量达到21374套，其中已签约10374套，签约率为51.3%。而在去年同期，该价位的楼盘签约率大约在70%左右。
“目前，单价2万元以下2年内期房项目库存量已经达到2.5万套，预计9月份仍将有超过3000套的新增供应”，链家地产首席分析师张月认为，今年调控以来，市场有效需求明显减少，大量外地刚性购房需求被限购，同时本地的刚性需求购房周期也明显拉长。在市场供应不减的情况下，低价项目销售压力也逐渐凸显。
9月上半月，北京共有10个项目开盘，新增供应住宅4462套，但目前有签约的项目仅有1个，成交量为近三年的最低水平。在市场库存量持续上升的压力下，低价项目也面临巨大的降价压力。为了争取购房者手中的房票，促销将是最直接也最有效的手段。 (记者姚丽颖)
虽然有不少开发商曾寄希望于“金九银十”的到来，但已经过去的9月上半月，还是让他们失望了。
数据显示，“金九”第一周，北京商品房住宅签约1300套，连续7周成交量不足2000套。今年中秋节假期头两天，北京新建商品房网签总量比端午假期头两天的成交量相比下跌了8%，比今年“五一”假期头两天的成交量相比下跌了75%。全市二手住宅网签总量为87套，虽然比端午假期头两天的成交量相比大幅上涨了58%，但是与今年“五一”头两天的成交量相比下跌了56%，与去年中秋假期头两天的成交量相比更是下跌了近27%。
一直以来，“金九银十”是楼市最重要的时间节点之一。开发商也会借助这一传统销售旺季而冲刺销售指标。但是，今年中秋小长假成交量备显冷清，“金九银十”的楼市繁荣，被深深掩埋进降价与高库存的楼市悲观气氛中，难以风光再现。
数据显示，截至8月31日，北京市可售商品房库存量达到108939套，较上月增加约3000多套，是2010年以来商品住房存量的最高值。
库存压力下，hold不住的开发商们煞费苦心，降价、打折、送东西，竞相推出各种促销手段，但也不免被消费者质疑“优惠力度有限”、“不实在”。新浪乐居的网络调查显示，在回答“金九银十您是否会出手买房？”这一问题时，超过70%的参与调查者选择“不会”。看来，降价的风潮并未吹散消费者浓重的观望情绪阴云。
而对于开发商来说，除了全年销售指标的压力，更致命的是，企业资金链的紧绷甚至断裂风险。
目前，整体信贷环境收紧的情况下，房地产企业资金来源渠道变得单一，融资渠道不畅，而只能依靠经营性现金流入。不难想象，房地产龙头企业和小型企业的分化将会进一步加剧，小型房地产企业难逃破产噩运。
持续一年多的房地产调控，确实让房地产市场陷入冰冻期。“金九银十”救不了开发商，“金九银十”显然也不是让楼市回暖的那一把火。陈静思 (来源：北京晚报)
15日上午，央行公布了第3季度在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告，报告显示：居民对物价满意度偏低，未来上涨预期依然强烈；居民依然感觉当前房价过高，预期未来房价以“稳定”和“继续上涨”为主。
居民对物价满意度仍不理想，当期物价满意指数14.8%，比上季下降2个百分点。 72%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季增加3.8个百分点；26.5%的居民认为物价“可以接受”，较上季下降3.5个百分点。
居民对未来物价上涨预期依然强烈，未来物价预期指数74.8%，比上季提高2.6个百分点。其中，预测下季物价上涨的居民比例为49.6%，较上季提高4.1个百分点。
在当前物价、利率以及收入水平下，82.8%的城镇居民倾向于储蓄(其中，39.7%偏好“投资债券、股票、基金等”变相储蓄，43.1%偏好“储蓄存款”)，17.2%倾向于“更多消费”。居民消费意愿维持低位，储蓄存款意愿更高，投资意愿回落。
在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4个百分点，仍为居民投资首选。其他依次为“基金理财产品” 21.3%，“债券投资”14.2%，“股票投资”9.2%，“股票投资”降至2009年以来最低水平。
报告显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值1。对下半年房价走势，41.1%的居民预期“基本不变”，较上季微降0.3个百分点；37.9%的居民预期“上升”，较上季提高1.7个百分点；8%的居民预期“下降”，较上季回落0.2个百分点；另有13%的居民认为“看不准”，较上季回落1.2个百分点。未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4 个百分点。(记者熊焱)
中国被称为全球私人财富增速最快的国家。随着房地产行业宏观调控的加深，大量民间资本以不同的方式向房地产业渗透。
有研究者认为，短期来看，民间资本可能不会大规模从房地产市场撤出，相对于通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是较安全和回报率较高的投资方式。与此同时，未来民间资本将以信托、私募股权基金、政府或企业债券、REITs等新型金融业态参与房地产业。
民间投资推动房价上涨
日前，由住房和城乡建设部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。
课题组援引中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2011)》称，经过几十年的积累，我国民间资本已经十分雄厚。截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿元。课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。
数据显示，2010年，全社会固定资产投资为27.8万亿元，而以非国有及国有控股企业投资为代表的民间投资在固定资产投资中比重超过一半，达到57.7%。如此庞大的民间资本，在全社会固定资产投资中占到“半壁江山”，而高利润行业则是民间资本追逐的焦点。其中，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。
近几年，由于房价的持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一，但是这种投资主要都是集中在购置房产和投资房地产开发领域等方面。《民间资本与房地产业发展研究报告》指出，这种投资推动了房价上涨，并在一定程度上损害了实业发展。
《研究报告》认为，“由于民间资本相对集中，且量级巨大，在我国资本市场不发达、投资渠道不畅的大背景下，大规模民间资本涌入房地产市场，并形成投资投机需求后，导致市场需求短期内集中放大，而市场供应总量存在着滞后期，势必加剧供求矛盾，造成供不应求、房价快速上涨的局面。”“此外，民间资金流向房地产对实业发展造成了一定冲击。房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产。”

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