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随着“国五条”细则在各大城市的落地，房地产市场也出现了微妙变化。《中国经营报》记者在对北京、上海市场的观察发现，依靠政策抑制房价的初衷尚未实现，两地二手房的价格还延续了微弱的涨幅，房价可谓暂时“没刹住车”。 不过在多位业内人士看来，买卖双方市场的博弈才刚刚拉开序幕，真正决定房价走势的根源在于市场的供需关系。“政策只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“要根本上解决房价过快上涨的问题，就要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”www.yqfcw.com.cn 二手房价依然微涨 记者了解到，为了化解20%的个税，市场上出现了卖家通过提高价格的方式，将20%个税转嫁到买方身上的现象。上海近日商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。 随着“国五条”细则的纷纷出台，各地的二手房成交量率先出现了剧跌。 搜房网二手房数据监控中心的数据显示，4月1日至7日，北京二手住宅挂牌均价为35641元/平方米，环比下跌0.87%，与此同时，二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。 记者从我爱我家、链家地产等中介机构获悉，目前，二手房市场成交趋冷，虽然距离政策出台已经有10天的时间，不过工作人员处理的还是以前网签的业务。 “3月份政策出台以前，累积了很多网签业务，现在基本上是处理这些工作。不过相比前几日，现在到店里咨询的人又多了起来，大家更多的是观望，二手房市场基本处于有价无市。”北三环一家中介机构人员陈庆告诉记者。
与成交量的急剧下滑不同，上海上周商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。 一位房地产中介人士向记者透露，进入4月，很多卖家出现“由售转租”的倾向，同时房屋租金有了较为明显的上涨。目前，上海二手房市场上“满五年唯一”的“免税房”受到追捧。 “目前还看不清执行力度怎么样，买卖双方都又进入了观望的状态。”上述中介人士透露。由于买卖双方心态各不相同，在上海各个不同区域，细则出台后房价有涨有跌。总体而言，4月首周上海房价呈环比微幅上涨的趋势。
存量降至历史新低 业内普遍认为，3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示，目前上海的二手房库存也降至历史低点，为2011年楼市调控以来的最低位。 值得注意的是，在3月经过了二手房疯狂的成交以后，各地的存量都出现了新低，这或者会影响未来几年房地产市场的走势。 以上海为例，3月末盘点结果显示，上海单月二手房成交量竟超过7万套。 信义房屋的统计数据显示，3月上海市二手房成交量环比增长3.55倍，同比增长3.28倍，这是2005年以来成交最高的一个月。另据德佑地产统计显示，此前上海二手房的月成交最高纪录是在2009年11月，当时的3.2万套尚不足2013年3月的一半。 业内普遍认为，3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示，目前上海的二手房库存也降至历史低点。据上海房地产交易中心“网上房地产”显示，截至4月7日上午9点，上海全市二手住宅可售套数仅为12.7万套，较3月初减少1.3万套，为2011年楼市调控以来的最低位。 21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，2012年年末，上海市的二手房库存量在14万套以上，相形之下，目前上海的二手房存量处在非常低的水平。今年第二季度将是二手房成交的一个淡季，21世纪不动产预计二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。
未来政策效力几何 要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。” 在张宏伟看来，政策只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。“不过对于遏制短期内投机性需求来讲会起到一定的作用，一些房价上涨过快的城市可能也会跟进，通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。” 上海一位房地产开发商则告诉记者，“国五条”细则带来的楼市动荡主要是心理上的。最近几年来，上海楼市分别经历了限购、房产税等多重调控政策的打压，但调控的“药效”持续时间并不长，房价仍然居高不下。对全行业影响最大的目前还是限购政策，对房地产行业的抑制作用最强，但并非长久之计。 据透露，“国五条”出台之前，业内普遍预测2013年将是房地产行业转暖的一年，其主要原因就在于限购政策已在上海执行较长一段时间，被压抑已久的购买力会有所释放。春节前后，楼市的各项数据都印证了这一预测。 然而随着“国五条”细则的出台，调控有加码之势，开发商对限购放松的期望落空。买卖双方均有成交意愿，但无法逾越政策的鸿沟。
而张宏伟则强调，要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”
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发表于 2013-4-15 10:29:57
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